Arsa Ekspertizi Nedir? Arsa Değeri Nasıl Belirlenir?

Bir arsaya bakıp değerini yalnızca metrekare fiyatıyla belirlemek çoğu zaman yanıltıcıdır. Aynı mahallede, hatta yan yana bulunan iki parsel arasında bile ciddi değer farkları olabilir. Parselin imar hakkı, büyüklüğü, geometrisi, yola cephesi, konumu ve üzerinde geliştirilebilecek projenin niteliği fiyatı doğrudan etkileyebilir.

Arsa ekspertizi, bir arsanın belirli bir tarihteki değerinin; hukuki durumu, fiziksel özellikleri, imar koşulları ve piyasa verileri birlikte incelenerek belirlenmesi sürecidir.

Bu nedenle doğru soru yalnızca “Bu bölgede arsaların metrekaresi kaç TL?” değildir. Asıl bakılması gereken, değerlemeye konu parselin hangi özelliklere ve hangi kullanım olanaklarına sahip olduğudur.

Arsa ekspertizi nedir?

Arsa ekspertizi veya arsa değerleme; bir parselin değerini etkileyen unsurların incelenmesi ve uygun değerleme yöntemleri kullanılarak değer görüşünün oluşturulmasıdır.

Değerleme sırasında taşınmaz yalnızca bulunduğu konum açısından ele alınmaz. Tapu ve imar özelliklerinden parsel geometrisine, ulaşım olanaklarından çevrede gerçekleşen veya pazara sunulan benzer taşınmazlara kadar farklı veriler birlikte değerlendirilir.

Bu incelemenin sonucunda hazırlanan arsa ekspertiz raporu, değerlemenin hangi verilere ve kabullere dayanılarak yapıldığını ortaya koyar.

Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerinde de arsa ve araziler gayrimenkul değerleme hizmetine konu olabilen taşınmazlar arasında yer almaktadır. Sermaye piyasası mevzuatı kapsamında gerçekleştirilen değerlemelerde uygulanacak standartlar III-62.1 sayılı Tebliğ ile düzenlenmiştir.

Arsa değeri nasıl belirlenir?

Arsa değerinin tespitinde tek bir değişkenden hareket edilmez. Piyasadaki benzer arsaların fiyatları önemli bir veri olsa da karşılaştırmanın doğru yapılabilmesi için arsalar arasındaki farklılıkların dikkate alınması gerekir.

Örneğin 1.000 m² büyüklüğündeki iki arsanın aynı bölgede bulunması, aynı değere sahip olacakları anlamına gelmez.

Bir parsel köşe konumda ve geniş yol cepheli olabilirken diğeri dar cepheli olabilir. Birinin yapılaşma hakkı daha yüksek olabilir. Diğerinde ise parsel geometrisi nedeniyle teorik yapılaşma hakkının tamamının kullanılması zorlaşabilir.

Bu nedenle arsa ekspertizinde genellikle şu özellikler incelenir:

• konum ve çevre özellikleri,
• parsel yüzölçümü,
• geometrik yapı,
• topoğrafya ve eğim,
• yol cephesi ve ulaşılabilirlik,
• imar fonksiyonu,
• yapılaşma koşulları,
• emsal ve taban alanı gibi plan kararları,
• tapu ve takyidat bilgileri,
• altyapı olanakları,
• bölgedeki arz ve talep,
• karşılaştırılabilir arsa satışları veya pazarlama verileri,
• parsel üzerinde geliştirilebilecek projenin niteliği.

Bunların etkisi her taşınmazda aynı değildir. Ticaret fonksiyonlu bir parselde ana yola cephe çok belirleyici olabilirken başka bir arsada yapılaşma hakkı veya parsel büyüklüğü daha fazla önem kazanabilir.

İmar durumu arsa değerini neden etkiler?

Arsa ekspertizinde en fazla dikkat edilmesi gereken konulardan biri imar durumudur.

Çünkü alıcı açısından arsanın yalnızca bugünkü fiziksel hali değil, üzerinde ne geliştirilebileceği de ekonomik değer taşır.

Konut, ticaret, sanayi, turizm veya farklı bir kullanım kararına sahip iki parselin ekonomik potansiyeli aynı olmayabilir. Benzer şekilde yapılaşma yoğunluğu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri ve diğer plan hükümleri de projenin niteliğini değiştirebilir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında yapılaşma hesaplarında imar parseli ve emsal gibi unsurlar önem taşımaktadır. Örneğin ilgili düzenlemelerde taban alanı ve emsal hesabının net imar parseli alanı üzerinden yapılacağı belirtilmektedir.

Fakat burada önemli bir ayrım vardır: İmar bilgisi yalnızca bir internet ilanındaki açıklamaya veya satıcının beyanına dayanarak kabul edilmemelidir.

Değerleme yapılırken ilgili parsel için geçerli plan ve imar koşullarının incelenmesi gerekir.

Emsal karşılaştırması nasıl yapılır?

Arsa değerlemesinde sık kullanılan yaklaşımlardan biri pazar yaklaşımıdır. Temel mantık, değerlemesi yapılan arsayı piyasadaki karşılaştırılabilir taşınmazlarla kıyaslamaktır.

Ancak uygulama, birkaç ilan bulup metrekare fiyatlarının ortalamasını almaktan ibaret değildir.

Örneğin değerlemeye konu arsa 800 m², konut imarlı ve düzgün geometrili olsun. Yakın çevrede 1.200 m² büyüklüğünde başka bir arsanın satış veya pazarlama bilgisine ulaşılmış olması, ikinci taşınmazı otomatik olarak birebir emsal haline getirmez.

İki taşınmaz arasında;

konum, büyüklük, cephe, imar hakkı, kullanım kararı, topoğrafya, parsel şekli ve satış koşulları açısından farklılıklar bulunabilir.

SPK’nın değerleme raporlarına ilişkin düzenlemelerinde de pazar yaklaşımında kullanılan emsal bilgilerinin kaynaklarının belirtilmesi, emsallerin nasıl dikkate alındığının ve yapılan düzeltmelerin açıklanması öngörülmektedir.

Bu yaklaşımın önemli tarafı şudur: Emsal seçmek kadar, seçilen emsalin neden karşılaştırılabilir olduğunu açıklamak da gerekir.

İlan fiyatı arsanın gerçek değeri midir?

Her zaman değil.

İnternet ilanları piyasa hakkında veri sağlayabilir ancak ilan bedeli ile gerçekleşmiş satış bedeli aynı kavram değildir. Bir malikin arsası için talep ettiği fiyat, pazarlık sonucunda oluşabilecek bedelden farklı olabilir.

Ayrıca ilanlardaki bilgiler her zaman eksiksiz olmayabilir. Metrekare, imar bilgisi veya konum hatalı girilmiş olabilir. Aynı ilan uzun süre yayında kalabilir veya farklı aracılar tarafından farklı fiyatlarla yayınlanabilir.

Bu nedenle profesyonel bir arsa değerlemesinde ilanlar tek başına sonuç olarak kabul edilmez. Elde edilen piyasa verilerinin niteliği, kaynağı ve değerlemeye konu taşınmazla karşılaştırılabilirliği değerlendirilir.

Arsanın şekli değeri etkiler mi?

Evet. Fakat etkinin derecesi parselden parsele değişir.

Düzgün geometrili bir parselde yapı yerleşimi daha rahat yapılabilirken dar, çok uzun, üçgen veya düzensiz şekilli bir parselde proje geliştirmek zorlaşabilir.

Özellikle küçük parsellerde çekme mesafeleri ve diğer yapılaşma şartları devreye girdiğinde parselin kullanılabilirliği önemli ölçüde değişebilir.

Bu nedenle yalnızca tapuda yazan toplam yüzölçümüne bakmak yeterli değildir. Parselin fiilen ve hukuken nasıl kullanılabildiği de değerlendirilmelidir.

Yol cephesi arsa değerinde önemli midir?

Çoğu durumda önemlidir ancak her arsa için aynı oranda değer artışı oluşturduğu söylenemez.

Ana arter üzerinde bulunan ticari nitelikteki bir arsada cephe uzunluğu oldukça belirleyici olabilir. Konut bölgesindeki bir parselde ise ulaşılabilirlik, çevredeki yapılaşma ve imar hakkı daha fazla ağırlık kazanabilir.

Köşe parseller de birden fazla yola cepheli olmaları nedeniyle bazı projelerde avantaj sağlayabilir. Buna karşılık yol, çekme mesafeleri ve parsel geometrisinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Yani “köşe arsa her zaman daha değerlidir” veya “geniş cephe fiyatı kesin olarak şu kadar artırır” şeklinde sabit bir oran kullanmak doğru değildir.

Büyük arsa her zaman daha değerli midir?

Toplam değer açısından büyük parseller çoğunlukla daha yüksek bedellere ulaşabilir. Fakat metrekare birim değeri açısından aynı durumun geçerli olması gerekmez.

Örneğin küçük yatırımcıların yoğun olduğu bir bölgede 500 m²’lik arsalar daha geniş bir alıcı kitlesine hitap ederken 20.000 m² büyüklüğündeki bir parselin potansiyel alıcı sayısı daha sınırlı olabilir.

Diğer taraftan büyük ölçekli proje geliştirilebilen bölgelerde geniş parseller yatırımcı açısından özellikle tercih edilebilir.

Bu nedenle büyüklük ile birim değer arasındaki ilişki bölgenin piyasa yapısıyla birlikte incelenir.

Arsa ekspertiz raporunda neler incelenir?

Raporun kapsamı değerleme amacına ve taşınmazın özelliklerine göre değişebilir. Genel olarak taşınmazın tanımlanmasıyla başlanır ve değer üzerinde etkili olabilecek hukuki, fiziksel ve piyasa verileri incelenir.

Tapu bilgileri, konum, çevre özellikleri, parselin mevcut durumu ve imar koşulları bu incelemenin önemli parçalarıdır.

Ardından uygun değerleme yaklaşımı veya yaklaşımları kullanılarak değer analizi yapılır.

Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde mevcut bir yapı bulunması halinde bunun durumu da ayrıca dikkate alınabilir. SPK’nın raporlama esaslarında da taşınmaz arsa veya arazi ise üzerinde yapı bulunup bulunmadığının ve varsa bu yapıların kullanımının raporda belirtilmesi öngörülmektedir.

Arsa ekspertizi hangi durumlarda yaptırılır?

Arsa ekspertizi yalnızca banka kredisi veya kurumsal işlemler için gerekli değildir.

Bir arsa satın almadan önce piyasa değerini anlamak isteyen yatırımcı da değerleme yaptırabilir. Aynı şekilde satış fiyatı belirlemek isteyen malik, şirket varlıklarının değerini tespit etmek isteyen işletme veya proje geliştirmeden önce arsanın ekonomik potansiyelini incelemek isteyen yatırımcı için de değerleme gerekli olabilir.

Özellikle yüksek bedelli arsa işlemlerinde küçük görünen bir imar veya değer farkı toplam yatırım tutarında ciddi rakamlara ulaşabilir.

Arsa alırken ekspertiz neden önemlidir?

Arsa yatırımında yapılan en yaygın hatalardan biri, bölgedeki genel metrekare fiyatını öğrenmenin yeterli olduğunu düşünmektir.

Oysa iki parsel arasındaki fiyat farkının haklı bir nedeni olabilir.

Daha ucuz görünen bir parselin yapılaşma olanakları sınırlı olabilir. Daha pahalı görünen başka bir parsel ise konumu, cephesi veya proje geliştirilebilirliği nedeniyle ekonomik açıdan daha farklı bir profile sahip olabilir.

Bu nedenle ekspertizin amacı yalnızca bir rakam üretmek değildir.

İyi hazırlanmış bir arsa ekspertiz raporu, bulunan değerin hangi taşınmaz özelliklerine, piyasa verilerine ve değerleme kabullerine dayandığını anlaşılır hale getirir.

Arsa ekspertizinde sadece bugünkü değer mi hesaplanır?

Değerleme raporlarında değer belirli bir değerleme tarihi itibarıyla ele alınır. Bu ayrım önemlidir çünkü gayrimenkul piyasası sabit değildir.

Bölgedeki arz-talep dengesi, imar planları, altyapı yatırımları ve ekonomik koşullar zaman içinde değişebilir. Dolayısıyla bugün hazırlanan bir değerleme raporundaki değerin yıllar sonra aynı kalacağı varsayılamaz.

Benzer şekilde gelecekte yapılması beklenen fakat kesinleşmemiş bir plan değişikliğini mevcut bir hakmış gibi değerlendirmek yanıltıcı olabilir.

Değerleme, doğrulanabilir mevcut veriler ile varsayımların birbirinden ayrıldığı bir çalışma olmalıdır.

Arsa ekspertizinde doğru değer neden yalnızca m² hesabıyla bulunmaz?

Bir arsanın 1.000 m² olması bize büyüklüğünü söyler; ekonomik potansiyelini tek başına söylemez.

Asıl değer, parselin konumu, hukuki durumu, imar hakları, fiziksel özellikleri ve piyasadaki alternatiflerle birlikte ortaya çıkar.

Bu nedenle “bölgedeki arsalar 10.000 TL/m², bu arsa 1.000 m², değeri 10 milyon TL’dir” şeklindeki basit hesap ancak ilk fikir için kullanılabilir. Profesyonel değerleme açısından yeterli değildir.

Arsa ekspertizinin temel amacı da tam olarak burada ortaya çıkar: taşınmazı çevresindeki arsaların basit bir ortalaması olarak değil, kendine özgü özellikleri bulunan bir gayrimenkul olarak değerlendirmek.

Arsanızın güncel piyasa değerinin belirlenmesi, imar ve parsel özelliklerinin değer üzerindeki etkisinin incelenmesi veya alım-satım öncesinde profesyonel bir değerlendirme yapılması için arsa ekspertizi ve gayrimenkul değerleme hizmeti alınabilir.